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  我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

  我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的真实的情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

  以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

  房段子购房咨询团队（幕后分析及数据+社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队），针对你的个人问题，一些简单的可以直接免费回答。

  段总新年快乐，成都新房二手房的成交量也出炉了，二手房居然比去年还多，有点不可思议呢？你如何评价？新房却少了很多。明年会怎么变化呢？

  也就是说，二手房在这样低迷的大环境里，用卑微的降价饮鸩止渴，迎来了成交量的逆势上涨，还有很大的可能性是全国第一，继续“独立行情”。

  2025年呢？如果要维持这样的大规模成交量，势必还要有环比同比的大降价，量价不可兼得。

  我保守地认为，明年成交量或许小幅回落，二手房价迎来真正的初步触底，内部也存在更加撕裂的分化状态。

  新房，严重受制于二手房的置换链条，考虑到单价总价的走高，成交量或许还要持续萎缩。

  关注公众号也有一段时间了，看得出咱们是比较专业的团队，我这边目前今年也有买房的打算，想咨询一下，初步在预算 300万以内的房子，考虑二手房，在东湖和大源板块还有机会吗？这个预算的话，只能买套三了哈？孩子目前在双流上小学，我在软件园上班，现在新川大源的新房比较贵，也蹦不进去，所以想想看其他二手机会。

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  你的情况和思路依旧很清楚的，目前是在双流上学，不论是从通勤角度，还是楼市价值预期，又或者孩子未来的中学教育，都是出于下风的，或者说是并不匹配你们当前家庭预算实力的。

  置换迫在眉睫，尤其是现在二手房普遍降价严重，到了阶段性的抄底时机（而且还要往下探，我建议当前多观察楼盘和价格趋势，不要过早下手，估计年底有更好的房源更优质的价格），应该把这件事行动起来。

  接下来围绕你的通勤和学区需求，300万内的预算，新房基本是没办法的，但事无绝对，考虑到三街通勤，主要是往9号线武侯方向走，比如北二外的复地（清水总价最低不到300），然后机投也有名校挂牌，相应的价格也不算高。

  【武侯新城·机投】德商西璟天玺：纯新房，300万上下，政务中心，学校，次新盘扎堆

  【簇桥】复地崑玉锦城：低门槛，学区，地铁盘，未来可期，200多万300万可上

  如果要寻求更稳的学区和即买即住的思路，你之前提到的大源和东湖，算是深思熟虑的结果。

  大源教育和产品比较均衡化，可选的其实很多，优中选优的话，我会推荐你看看**（95平左右的套三双卫），目前大多价格在300出头，观察一下，砍价一下，回落到你预算内是大概率事件（下同）。周边类似的，可以了解一下**106平套三双卫；**（90p套三双卫）；**（103p套三双卫）。

  基本上大源就是这样的买法和逻辑，套三双卫为重点，部分距离地铁稍远（不过你用不上），而且是高层产品，和新房没法比，不过地段和学区以及通勤是很不错的，我建议优选这个方案。大源还有另外的一些楼盘（非优中选优），不过要么是单卫，要么是小众楼盘，就不多说了，你可以线下实地多感受多看房，或许有惊喜房源发现，到时候我们再议价值。

  北上东湖，现在锦江的小初也是非常均衡的，到处挂名换学校，当前很典型的就只有2个楼盘（东湖不要买老破大，房龄最好控制在10年内），一个是**，有97平的套三单卫，109-119平的套三双卫，好好磨价格，到300内都没啥问题，这个盘算是**小区，也可以实地感受喜好。

  旁边的***，也是比较次新的，可以买93-96p的套三双卫，品质还是能的，小而美，但是要注意临二环高架的噪音问题，最好实测考虑。

  话说，其实还有别的的一些板块次新房可优先考虑，比如站南板块，属于高新9区，学区也非常好，在南三环，通勤也没问题，可以看**96-101p的套三双卫，现在价格回落显而易见，最低大概250万可以拿下，十分好了，但是也要注意临三环的噪音接受度问题。

  另外市一医院，可以看**，地段好，安静不吵，学区配套都不错，而且很次新，当前可以看103-106p的套三双卫，基本上也是300出头，再观察一下，回落到300内也是很值得期待的优质买法。

  整体思路还是围绕通勤和学区概念来进行，学区属性就导致我们选筹是比较狭窄的，加上通勤概念和楼市保值性，以上新房二手房，都是我们重点观察的对象，建议以二手为主（高新二手），新房为辅。接下来就是多花点时间，多去线下看房，主观感受，整理好喜欢的楼盘户型，最终等待精品房源和性价比时机。

  自住郫都龙湖**，老大上私立嘉祥；老二2岁，考虑置换自持的新川龙湖**，自持大面龙湖**，预算500-600买法。

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  总的来说，还是像我们前面说的，现在更多的是做资产优化，注重保值性，改善性，自住功能（包括读书），而不是期望更大的投资性翻倍暴涨这类想法。因为你们的很多房产，在目前来看的下行期，不进则退，越往后，还越有浮亏的可能性。

  现在新川的龙湖**清水套四，还是略显尴尬的，主要是它面积大总价高，加上装修成本，与周边改善新房成为了竞争对象，这个盘主要的出货产品是套三，以低单价低总价赢得市占，而126p的套四，在认可度流通性上差一些，这也是我一些粉丝真实看房后的感受。

  这个盘优点是明面的，就是学校地铁人气和龙湖品牌都不错，但缺点是暗地里的，那就是总价段的价值匹配问题，而且本身是高层格局，越往后随着房龄增大，有极大几率会出现更多的价值认定问题。

  核心逻辑：①龙湖在短期房价还是下行的，②目前低卖，我们也可以相对低买（或者说更容易买到），③更核心地段和更改善的产品，相对二手房更显保值性，④置换的资产金额来源是当年的房产增值，目前这一套流程下来，是锁定财富收益。

  另外一套龙湖**，本身是大面的改善次新盘，但也受制于行情和板块上限，这几天被拖累严重，加上也是清水，整体价值不明朗。不一定非要等到明年满2再出售，现在行情是单价2万左右，增值税税费13万，不一定明年2月后，总价不会再跌13万，所以还是建议先行挂出来，寻找缘分买家，到时候增值税的问题，互相分担一点，倒也不失为稳妥的做法。

  此时，已经能汇聚五六百万的购买力了，买房的出口，一是更核心的地段更好的产品，二是考虑到孩子未来的读书问题。

  保守的做法，就是继续蹲守新房，比如**，143户型大概是500万的产品，户型非常卷，套四双卫，颜值地段，**等数据指标都很不错。

  然后来到大源，可以看**，大概是五六百万的门槛，依托大源的核心地段和学区优势，保值性也很强，也是我们重点考虑的改善盘，能兼顾到孩子读书，保值性已经未来你老公回来成都的工作通勤问题。

  至于说郫都的龙湖**，目前市场价值不大了，总量的变化不影响你们的预算，考虑到二胎+孩子读书+自住过渡的角度，我们提议暂时不处理，等以后孩子升初中了，另外置换的房子交房装修了，再根据到时候的市场行情来变通。

  还有从地铁的角度，成都目前绝大多数地方是不缺乏地铁的，一个站就挺好的了，地铁对房价的拉涨左右不大，地铁也不是大家唯一的出行方式（甚至于上班族都步行上班，不需要地铁）。

  另外你们说的大源益州小学，蒙小或者泡小天府，基本上就对应的是二手房买法，除非能捡大漏，或者很紧急，也不是非常好的买法。优点是学区的确好，缺点是单价普遍偏高，还没怎么回落，而且产品力也是上个时代的产物了，从长期主义来看，可能会随着学区的均衡化，逐渐走下神坛。