就是那些已爆出债务违约的企业。这类企业由于信用评级大幅下调，甚至已经没办法再融资的地步。加上负面新闻缠身，库存新房销售回笼资金极为缓慢。目前只能出让资产、债务重组、政府干预等来续命。最终能否存活下来也存疑。代表企业HD、XL、JZY……

  就是那些虽然暂时没有爆出债务违约，但已确定进入管理层或媒体名单上的潜在爆雷企业。他们的问题一点也不比档要少，只不过主债务到期日还没有到来，留给这类企业还有点时间。不过按他们的现状似乎还是没有办法解决问题。假如没有外力的帮助，他们一样也会爆。当然，当前管理层已经在并购融资、搭建平台上开展工作，以求解决他们的问题。最终这一些企业难免出现大规模的萎缩。代表企业：RC、SM、ZL、FL……

  这一档企业同上面两档的债务压力也旗鼓相当。的区别可能有两点，一是因为种种原因，手上还有点现金还能继续熬一阵子；二是手上拿的项目比较好，通过降价也能回笼资金。当然他们离集中债务到期日也有点时间。最终这一些企业多数都应该能顺利度过，但是最近裁员、欠款也是在所难免的。代表企业：部分粤系房企

  这一档基本都是国企央企，也有少数民企。他们属于资金比较安全类型。早年谨慎，换得今天的相对轻松。但他们最近有个头疼的问题，到底是响应管理层呼唤去收购有问题房企的资产呢？还是支持各地方政府到招拍挂市场拿地好。他们有点钱，但远不到随便花的地步，而且本性就是十分谨慎。

  有专家认为，楼价升、房企大赚的时代已告终，未来楼价会受到严控，国内房企越来越似公用事业，国企市场占有率会持续提升。有私募基金更是形容房企已进入“铁锈时代”，但可能仍然有风险。

  就当下情况看，这种预测一点问题都没有，感觉很正确。但如果更细致地观察这样的一个问题，你会发现，楼市分化严重，总体虽然不会大涨，但会有部分会出现下跌，同时另一区域却出现上涨的情况，这仍会持续较长一段时间。所以机会还是有的。

  另外，房企像公共事业，这也只能用“像”来表述，其本质差距还是很大的。更准确的表述应该是行业仍然是市场化的，但利润空间趋于公共事业行业。非专业的国有地产公司，其产品竞争力仍然是偏弱。像万科、保利这类专业地产公司仍有巨大优势。而倒下一批房企，反而成为他们新的发展空间。

  至于房地产进入“铁锈时代”，那就要看是在啥地方了。如果三四线城市，那里的房地产的确是“铁锈时代”。而一二线城市，至少还是白银时代。如果你仔细淘，还是会发现金子的。毕竟白银时代这个说法已经说了近10年，过去不一样大涨了两波吗？

  免责声明：本文系注册用户（作者）在房产圈发布，房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点，不代表房天下立场，若侵犯了您的合法权益，请进行投诉。对作者发布之内容，未经许可，不得转载。

  地产经济学家，大湾区著名楼市评论家，全国房地产经理人联盟理事，广州房协专家委员。从业超20年，长年担任房企高管。